Tuỳ thuộc vào mức doanh thu từ kinh doanh cho thuê nhà riêng, phòng trọ, căn hộ chung cư, … có trường hợp được miễn thuế, nhưng cũng có trường hợp phải đóng thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Đối với những người kinh doanh cho thuê nhà, không chỉ cần quan tâm đến hiệu quả kinh doanh mà còn cần phải lưu ý đến các khoản thuế phải nộp. Dưới đây là những thông tin về các loại thuế áp dụng trong kinh doanh cho thuê nhà.

Theo khoản 25, Điều 4 Thông tư 219/2013/TT-BTC ngày 31.12.2013, nếu cá nhân kinh doanh cho thuê nhà nguyên căn, phòng trọ hoặc căn hộ,… có mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì sẽ được miễn thuế. Tuy nhiên, nếu cá nhân kinh doanh cho thuê nhà trọ, căn hộ chung cư có mức doanh thu trên 100 triệu đồng/năm thì sẽ phải chịu thuế.

Những loại thuế cần nộp khi cho thuê nhà?

Thuế môn bài

Nếu các hộ kinh doanh (chủ nhà cho thuê) có doanh thu hàng năm trên mức 100 triệu đồng, họ sẽ phải đóng loại thuế này. Mức phí được tính dựa trên số vốn điều lệ và doanh thu bình quân hàng năm của hộ kinh doanh. Thông tin cụ thể về mức phí này được quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP.

Doanh thu trên mức 500 triệu đồng/năm, thì lệ phí bạn phải nộp 1 triệu đồng/năm.
Doanh thu từ mức 300 -> 500 triệu đồng, thì lệ phí bạn phải nộp 500.000 đồng/năm.
Doanh thu từ mức 100 -> 300 triệu đồng, thì lệ phí bạn phải nộp 300.000 đồng/năm.

Nếu doanh thu từ việc cho thuê nhà phát sinh trong 6 tháng đầu năm, hộ kinh doanh cho thuê sẽ phải nộp thuế cho cả năm. Tuy nhiên, đối với hợp đồng thuê nhà phát sinh trong 6 tháng cuối năm (từ ngày 1.7), mức thuế môn bài sẽ chỉ bằng 1/2 số tiền thuế môn bài của cả năm đó.

Chẳng hạn, nếu bạn bắt đầu kinh doanh cho thuê nhà từ tháng 9, với mức doanh thu bình quân hàng năm ước tính là 150 triệu đồng, thì lệ phí thuế môn bài sẽ được tính như sau: (300.000 đồng) x (1/2) = 150.000 đồng.

Doanh thu làm căn cứ xác định về mức thu lệ phí môn bài

Theo Điều 4, Khoản 2 của Thông tư 302/2016/TT-BTC, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 65/2020/TT-BTC, doanh thu được sử dụng để tính lệ phí thuế môn bài đối với cá nhân kinh doanh cho thuê nhà. Đây cũng là doanh thu được sử dụng để tính thuế thu nhập cá nhân đối với hợp đồng cho thuê nhà trong năm.

Nếu hộ kinh doanh phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê nhà ở tại một địa điểm, thì doanh thu để làm căn mức lệ phí môn bài cho địa điểm đó chính là tổng doanh thu từ các bản hợp đồng cho thuê BĐS của năm được tính thuế.

Trong trường hợp hộ kinh doanh có nhiều hợp đồng cho thuê nhà tại nhiều địa điểm khác nhau, doanh thu để tính mức lệ phí môn bài cho từng địa điểm sẽ là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê nhà của tất cả các địa điểm trong năm được tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê BĐS.

Nếu hợp đồng cho thuê nhà kéo dài trong nhiều năm, thì người kinh doanh phải nộp lệ phí môn bài theo từng năm và tương ứng với số năm đã khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên, nếu hộ kinh doanh đã khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân một lần đối với hợp đồng nhà cho thuê kéo dài trong nhiều năm thì họ chỉ cần nộp lệ phí môn bài của một năm.

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) – thuế giá trị gia tăng (GTGT)

Theo quy định tại khoản 2 Điều 1 của Thông tư 119/2014/TT-BTC, nếu tổng số tiền cho thuê tài sản của các hộ gia đình hoặc cá nhân trong năm không vượt quá 100 triệu đồng, hoặc tổng số tiền cho thuê bất động sản trung bình mỗi tháng trong năm không vượt quá 8,4 triệu đồng, thì không cần khai, nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng, và cơ quan thuế không phải cấp hóa đơn lẻ cho trường hợp này.

Mức thuế TNCN và thuế GTGT sẽ được tính theo công thức như sau:

Thuế TNCN và thuế GTGT phải nộp bởi bà Hoa được tính như sau:

Doanh thu từ cho thuê nhà của bà Hoa trong năm 2020: 27 triệu đồng.
Doanh thu từ cho thuê nhà của bà Hoa trong năm 2021: 108 triệu đồng.
Số tiền thuế TNCN bà Hoa phải nộp trong năm 2021: 108 triệu đồng x 5% = 5,4 triệu đồng.
Số tiền thuế GTGT bà Hoa phải nộp trong năm 2021: 108 triệu đồng x 5% = 5,4 triệu đồng.

Như vậy, bà Hoa chỉ phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT trong năm 2021, do tổng doanh thu từ cho thuê nhà của bà Hoa trong năm này vượt qua ngưỡng miễn thuế quy định của Thông tư 119/2014/TT-BTC. Trong năm 2020, bà Hoa không phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT do tổng doanh thu từ cho thuê nhà của bà Hoa trong năm này không vượt qua ngưỡng miễn thuế.

Khai thuế, khai lệ phí

Khai thuế

Các cá nhân cho thuê nhà với quy mô lớn hoặc nhà cho thuê chưa đáp ứng được quy mô lớn nhưng lại chọn nộp thuế theo phương pháp kê khai và thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh trong kỳ thanh toán, hoặc khai thuế dựa trên năm dương lịch theo điểm b khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC. Từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế được xác định theo thời điểm bắt đầu của thời hạn cho thuê đối với từng kỳ thanh toán. Thời hạn chậm nhất để nộp hồ sơ khai thuế đối với các loại thuế khai và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế là ngày thứ 10 từ ngày có phát sinh nghĩa vụ thuế. Đối với các cá nhân khai thuế một lần theo năm dương lịch, thời hạn chậm nhất để nộp hồ sơ khai thuế là ngày cuối của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo. Thời hạn nộp thuế cũng được xác định chậm nhất là ngày cuối của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Nếu muốn khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thì thời hạn nộp thuế chính là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có xuất hiện sai sót.

Khai lệ phí môn bài

Các cá nhân kinh doanh cho thuê nhà mới tham gia vào lĩnh vực kinh doanh sẽ phải nộp tờ khai và lệ phí môn bài cho cơ quan thuế trực tiếp quản lý trước ngày 30/01 của năm tiếp theo. Ngoài ra, các cá nhân cho thuê nhà cũng phải nộp thuế bằng phương pháp khoán và không cần kê khai lệ phí môn bài. Thời hạn để nộp lệ phí môn bài được tính chậm nhất là ngày 30/01 hàng năm.